一、招選資產(chǎn)位置描述
該資產(chǎn)位于長沙市岳麓區(qū)玉蘭路與游園路交界處，共五層，建筑面積(即招選面積)為22190.37㎡，其中一層為4959.58㎡，二層為3935.24㎡，三層為4468.09㎡，四層為4389.51㎡，五層為4437.95㎡。
二、資產(chǎn)價值描述
長沙西中心項目位于長沙市岳麓區(qū)玉蘭路與游園路交界處，項目交通便利，與湘江新區(qū)綜合交通樞紐及地鐵2號線無縫對接由“綜合交通樞紐+5A甲級精裝寫字樓+國際樞紐MALL”三部分構(gòu)成，其中交通板塊面積14.5萬方，寫字樓8.6萬方，商業(yè)可出租面積6.48萬方(西中心T3裙樓隸屬于商業(yè)板塊，其1至5層建筑面22190.37㎡)。
三、資產(chǎn)區(qū)位示意圖及現(xiàn)狀圖
四、資產(chǎn)權(quán)屬
資產(chǎn)業(yè)主方為長沙綜合交通樞紐建設(shè)投資有限公司(以下簡稱：樞紐公司或業(yè)主方)，招選方及運營管理方為長沙城發(fā)商業(yè)管理有限公司(以下簡稱：商管公司或招選人)，物業(yè)管理方為泓盈城市運營服務(wù)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱：泓盈運服公司)。
五、商務(wù)條件
1.保底經(jīng)營收入底價22.00元/㎡/月(含稅)，低于此價，報價無效，取消競價資格，競價人需在保底經(jīng)營收入底價22.00元/㎡/月的基礎(chǔ)上，以每0.50元/㎡/月為單位上浮報價?！段飿I(yè)經(jīng)營合同》中將在此報價的基礎(chǔ)上以年經(jīng)營收入及月經(jīng)營收入的形式體現(xiàn)，經(jīng)營期限十五年年保底經(jīng)營收入表見招選文件(如競價人上浮報價，則對應(yīng)《物業(yè)經(jīng)營合同》年保底經(jīng)營收入按年保底經(jīng)營收入表計算規(guī)則同步上浮)，經(jīng)營收入包括向商戶收取的租賃收入(包含租金及運營管理費)、向租戶收取的違約金、滯納金、多經(jīng)收入(含公共通道、中庭、廣告位、外廣場資源位等產(chǎn)生的多經(jīng)收入)，不含水電費、物業(yè)費。
2.分成經(jīng)營收入：合作方根據(jù)《物業(yè)經(jīng)營合同》年度權(quán)責(zé)經(jīng)營收入(以實際到賬金額為準(zhǔn))扣除年度保底經(jīng)營收入之后的余額(超出保底經(jīng)營收入部分需扣除增值稅及房產(chǎn)稅后按分成比例支付給合作方)按照相應(yīng)分成比例(前三個經(jīng)營年度合作方分成比例為90%)享有分成經(jīng)營收入;按第一經(jīng)營年度出租率50%，第二經(jīng)營年度出租率75%，第三經(jīng)營年度出租率87.5%，第四經(jīng)營年度至第十二經(jīng)營年度出租率95%，第十三經(jīng)營年度至第十五經(jīng)營年度出租率96%計算業(yè)主方的保底經(jīng)營收入，第四經(jīng)營年度、第七經(jīng)營年度、第十經(jīng)營年度、第十三經(jīng)營年度可根據(jù)市場行情及項目招商運營情況，重新協(xié)商測算保底經(jīng)營收入及分成經(jīng)營收入的分成比例，具體詳見招選文件中《物業(yè)經(jīng)營合同》約定。
3.經(jīng)營期限：十五年(自項目開業(yè)之日起計算，不包含裝修期)。
4.合同履約保證金：30萬元(大寫：人民幣叁拾萬元整)。
5.裝修期及費用承擔(dān)：裝修期現(xiàn)存商戶及新進(jìn)商戶的租賃收入由業(yè)主方收取，物業(yè)費由泓盈運服公司收取。項目裝修期不超過8個月(不包含在十五年經(jīng)營期限內(nèi)，自正式交付場地之日起開始計算)，此階段不計算招選引進(jìn)的合作方保底經(jīng)營收入，待合作方開業(yè)后計算保底經(jīng)營收入，裝修期基礎(chǔ)物業(yè)費及空調(diào)能耗費由泓盈運服公司承擔(dān)，場內(nèi)公區(qū)水電能耗費及涉及主體結(jié)構(gòu)的維修由業(yè)主方承擔(dān)，場內(nèi)保安保潔及零星維修由合作方承擔(dān)。項目需在裝修期內(nèi)開業(yè)，否則裝修期滿的次日即為項目的開業(yè)日，合作方裝修期內(nèi)提早開業(yè)的，則簽訂開業(yè)確認(rèn)書，按開業(yè)確認(rèn)書上的開業(yè)日開始計算保底經(jīng)營收入。
6.經(jīng)營收入結(jié)算方式：按“月結(jié)季補”的方式，首月業(yè)主方按當(dāng)月實際完成權(quán)責(zé)經(jīng)營收入(以實際到賬金額為準(zhǔn))扣除當(dāng)月保底經(jīng)營收入以及超額部分所對應(yīng)稅費后的余額，按照相應(yīng)年度分成比例，按月支付給合作方，后續(xù)每月按月累計進(jìn)行結(jié)算。如果截止當(dāng)月累計實際完成權(quán)責(zé)經(jīng)營收入低于截止當(dāng)月累計保底經(jīng)營收入，則當(dāng)月業(yè)主方無須分成，且截止當(dāng)月實際完成權(quán)責(zé)收入與保底經(jīng)營收入之間的差額，在后續(xù)月份中應(yīng)支付合作方的分成經(jīng)營收入中扣除，到季度末尚未全部扣回，則在下季度首月20日前由合作方將差額部分支付給業(yè)主方補足。基礎(chǔ)物業(yè)費及空調(diào)能耗費由合作方支付給泓盈運服公司，場內(nèi)物業(yè)(含保安保潔、公區(qū)水電費、能耗費、設(shè)施設(shè)備維保等)由合作方自行負(fù)責(zé)承擔(dān)。
例如：某一期間從A租戶實際收到租金為a，其中屬于當(dāng)期預(yù)收以后期間的租金為b，以前期間已經(jīng)預(yù)收、但歸屬于當(dāng)期權(quán)責(zé)收入的金額為c,則因該租戶產(chǎn)生的當(dāng)期權(quán)責(zé)收入=a-b+c;截止當(dāng)期項目的實際經(jīng)營收入=截止當(dāng)期項目所有租戶產(chǎn)生的權(quán)責(zé)收入之和(假定其為x),截止當(dāng)期保底經(jīng)營收入為y，當(dāng)年合作方享有的分成比例為z。
情形1：x
情形2：x>y,以前月份累計支付給合作方的分成經(jīng)營收入為r，則業(yè)主方支付給合作方的費用=((x-y)/1.056)*0.88*z-r。
7.特殊商務(wù)條件：
(1)合同簽約方式：樞紐公司、商管公司與合作方簽訂三方物業(yè)經(jīng)營合同，泓盈運服公司與合作方簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同(泓盈運服公司按12元/平方米/月收取基礎(chǔ)物業(yè)費及空調(diào)能耗費，收費面積按合作方與承租戶簽訂的四方租賃合同中約定的出租面積核算)，合作方、承租戶、業(yè)主單位、商管公司簽訂四方租賃協(xié)議(四方租賃協(xié)議采用商管公司審定的模板)，合作方與承租戶簽訂專區(qū)物業(yè)合同;
(2)資金入賬方式：項目開業(yè)后，項目經(jīng)營收入由業(yè)主方收取(由承租戶依據(jù)四方租賃合同支付至業(yè)主方指定賬戶);物業(yè)費由合作方收取，物業(yè)費收費標(biāo)準(zhǔn)不能高于26元/㎡/月(此收費標(biāo)準(zhǔn)為泓盈運服公司測算的物業(yè)費成本)，合作方與承租戶所簽物業(yè)合同需到泓盈運服公司備案，水電費由合作方預(yù)交給泓盈運服公司，承租戶水電費由合作方收取。項目裝修期內(nèi)，承租戶租賃費用交至業(yè)主方，物業(yè)費交至泓盈運服公司，項目開業(yè)后，合作方須按照12元/㎡/月的標(biāo)準(zhǔn)向泓盈運服公司繳納基礎(chǔ)物業(yè)費及空調(diào)能耗費，計算公式為：出租面積*12元/㎡/月，出租面積取實際出租面積與考核出租面積的較高者，實際出租面積=(月初出租面積+月末出租面積)/2，考核出租面積=項目總建筑面積*當(dāng)年度考核出租率，如合作方未及時足額支付基礎(chǔ)物業(yè)費及空調(diào)能耗費給泓盈運服公司，業(yè)主方有權(quán)暫停支付分成經(jīng)營收入給合作方。開業(yè)后，除合作方承擔(dān)的基礎(chǔ)物業(yè)費及空調(diào)能耗費外，剩余基礎(chǔ)物業(yè)費及空調(diào)能耗費由業(yè)主方和泓盈運服公司、商管公司三方來協(xié)商承擔(dān);
(3)裝修說明：合作方負(fù)責(zé)項目的整體前期裝修改造、日常招商運營及營銷推廣成本(裝修改造項目及相關(guān)裝修合同需至商管公司備案);商管公司負(fù)責(zé)項目日常運營監(jiān)管(包括安排營運人員對項目進(jìn)行現(xiàn)場品質(zhì)監(jiān)管、合同簽訂及監(jiān)管、費用核算、現(xiàn)場活動管控等);
(4)經(jīng)營收入調(diào)整機(jī)制：設(shè)置保底經(jīng)營收入及分成經(jīng)營收入的分成比例調(diào)整機(jī)制，在物業(yè)經(jīng)營合同中約定每三個經(jīng)營年度針對保底經(jīng)營收入及分成經(jīng)營收入的分成比例可以根據(jù)市場行情協(xié)商進(jìn)行上下浮動(上下浮動比例參照合作方評估報告或周邊市場調(diào)研數(shù)據(jù)，評估單位和評估結(jié)果需由雙方確認(rèn))，若不能協(xié)商一致，則保底經(jīng)營收入及分成經(jīng)營收入的分成比例按《物業(yè)經(jīng)營合同》第五條第1款第(1)項所列分配表中的約定繼續(xù)執(zhí)行;
(5)考核機(jī)制：商管公司負(fù)責(zé)考核合作方保底經(jīng)營收入指標(biāo)(第一經(jīng)營年度保底經(jīng)營收入指標(biāo)按出租率50%指標(biāo)核算，第二經(jīng)營年度保底經(jīng)營收入按出租率75%核算，第三經(jīng)營年度按出租率87.5%核算，第四經(jīng)營年度至第十二經(jīng)營年度按95%核算，第十三經(jīng)營年度至第十五經(jīng)營年度按96%核算)，項目保底經(jīng)營收入低于考核指標(biāo)，按考核指標(biāo)結(jié)算保底經(jīng)營收入;
(6)退出機(jī)制：業(yè)主方在下列情形之一享有單方解除三方物業(yè)經(jīng)營合同的權(quán)利，且合作方裝修遵循來裝去丟原則，不得向業(yè)主方主張任何形式的賠償或補償，合作方繳納的履約保證金不予退還：一是合作方未及時或未足額向業(yè)主方補足應(yīng)得保底經(jīng)營收入達(dá)四次及以上;二是合作方逾期超過30日未補足業(yè)主方應(yīng)得保底經(jīng)營收入的;三是合作方與承租戶簽訂陰陽合同/虛假合同的;四是合作方存在設(shè)置賬外賬等不良經(jīng)營行為，且合作方拒不改正或拒不提供真實有效經(jīng)營數(shù)據(jù)的;五是合作方存在擅自提前終止履約的行為;六是合作方未按本協(xié)議約定補足履約保證金超過4次或逾期未補繳超過30日的;七是合作方與承租方所簽《物業(yè)服務(wù)合同》約定的綜合物業(yè)費(含基礎(chǔ)物業(yè)費、空調(diào)能耗費、場內(nèi)公區(qū)水電能耗、設(shè)施設(shè)備維修維護(hù)及保安、保潔人員費等)收費標(biāo)準(zhǔn)超過26元/㎡/月的;或另立名目向租戶收取其他費用的情形;
(7)配套政策：合作方擁有T3棟一至五層外立面廣告及前坪廣場活動免費使用權(quán)，外立面廣告位由合作方負(fù)責(zé)維修維護(hù)，另T3棟一至五層消費者憑消費小票可享受3小時免費停車;
(8)開業(yè)前，該資產(chǎn)現(xiàn)有共計17家商戶，已出租面積為8550.81平方米，可能存在合同到期退租或合同期內(nèi)要求調(diào)整租金等商務(wù)條件等情況，目前現(xiàn)有的承租戶交納的租金由業(yè)主方收取，物業(yè)費由泓盈運服公司收取，年度租金和物業(yè)費共計約715萬元(所有商戶收入按自然年計算，不考慮退租、降租及解約情形);開業(yè)后合作方作為一方主體加入現(xiàn)存商戶的三方租賃合同履約(即轉(zhuǎn)為四方租賃合同);開業(yè)后，四方租賃合同租賃收入可計入保底經(jīng)營收入與分成經(jīng)營收入，合作方需無條件配合承接辦理該事項，現(xiàn)存商戶具體情況見招選文件;
(9)開業(yè)后，招選人對合作方的招商運營工作進(jìn)行監(jiān)督考核，尊重合作方的管理能力和經(jīng)營能力，合作方可自主決策招商運營;
(10)合作方收取商戶電費不超過1.2元/度，水費不超過6.8元/噸(如國家水電收費標(biāo)準(zhǔn)有超過1.2元/度，6.8元/噸，合作方收費標(biāo)準(zhǔn)可相應(yīng)調(diào)整)。
注：上述第2-7小項為固定商務(wù)條件，競價人僅對第1小項保底經(jīng)營收入底價進(jìn)行報價。
六、招選簡章
1.招選對象：符合業(yè)態(tài)要求，有先進(jìn)經(jīng)營理念，良好經(jīng)營實力和豐富經(jīng)營經(jīng)驗的品牌經(jīng)營者，經(jīng)營范圍需包含商業(yè)投資/商業(yè)管理/商業(yè)服務(wù)/商場管理/商業(yè)運營/非居住房地產(chǎn)租賃/資產(chǎn)經(jīng)營/資產(chǎn)管理/物業(yè)管理等相關(guān)的經(jīng)營范圍等。
2.報名資格要求：
(1)在中華人民共和國境內(nèi)注冊的企業(yè)，依法取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照且處于有效期;注冊時間截止公示起始日不低于五年，認(rèn)繳或?qū)嵗U注冊資本金截止至公示起始日不低于1000萬元;經(jīng)營范圍需包含商業(yè)投資/商業(yè)管理/商業(yè)服務(wù)/商場管理/商業(yè)運營/非居住房地產(chǎn)租賃/資產(chǎn)經(jīng)營/資產(chǎn)管理/物業(yè)管理等相關(guān)的經(jīng)營范圍等;
(2)本項目僅接受獨立的公司制法人報名，不接受個人、個體工商戶和聯(lián)合體報名;
(3)被“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”
(網(wǎng)址https://www.gsxt.gov.cn/index.html)列入經(jīng)營異常名錄或嚴(yán)重違法失信企業(yè)名單的報名主體不得參與本項目招選。曾被“國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)”列入經(jīng)營異常名錄的，但在報名截止日前已被移出的，視為符合要求允許參與本項目招選。
3.合作資產(chǎn)定位業(yè)態(tài)：綜合商業(yè)(含零售、餐飲、娛樂休閑、生活配套、兒童游樂、教培等);
4.招選方式：現(xiàn)場競價、價高者得;
5.交付方式：現(xiàn)狀交付，在合作方簽訂《物業(yè)經(jīng)營合同》后，另行簽訂《物業(yè)交付確認(rèn)書》，確定場地交付日。如雙方未在【2024】年【9】月【30】日之前簽訂《物業(yè)交付確認(rèn)書》，則視同該資產(chǎn)在【2024】年【10】月【1】日完成交付。競價人已認(rèn)可資產(chǎn)的現(xiàn)狀(包括但不限于該資產(chǎn)本身的國土控規(guī)及權(quán)證情況、工程物業(yè)條件、周邊及本身自然物理狀況，資產(chǎn)范圍內(nèi)的附屬物、添附物、公用設(shè)施、配套設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施等狀況，資產(chǎn)周邊環(huán)境及相鄰物業(yè)的情況，資產(chǎn)本身法律狀況等，現(xiàn)狀標(biāo)準(zhǔn)詳見附件3。場內(nèi)已損壞電梯先由維保單位測算維修費用，再啟動維修基金進(jìn)行修復(fù));
6.裝修要求：裝修須使用阻燃材料，裝修與經(jīng)營方案要求不得改變和損害建筑外部風(fēng)貌和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，裝修裝飾書面方案報政府相關(guān)職能部門及我司審批后方可進(jìn)行裝修施工，通過政府相關(guān)職能部門及我司驗收后方可投入使用;
7.其他相關(guān)性說明：合作方需承諾本項目整體投入不低于1000萬元(包括前期裝修改造、消防改造、煙道燃?xì)?、商業(yè)智能化、會員系統(tǒng)、美陳導(dǎo)視、前期籌備成本等，其中前期裝修改造、消防改造、煙道燃?xì)獾扔惭b改造費用不低于500萬元)，同時外立面風(fēng)貌必須符合裝修規(guī)范，嚴(yán)禁破壞房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)，裝修進(jìn)場前提前向招選人申報，待審批通過后方可裝修;
8.其他招選細(xì)則：詳見招選文件(長沙市天心區(qū)賀龍體育場童心MALL商場T002號長沙城發(fā)商業(yè)管理有限公司辦公室領(lǐng)取)。
七、招選公示及報名期
2024年8月26至2024年9月1日下午17:00截止。
八、聯(lián)系方式及地址
長沙聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所有限公司交易一部
賴女士：0731-82906688
宋女士：0731-82897664
地址：長沙市芙蓉區(qū)馬王堆中路248號(長沙聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所有限公司一樓) |
